News 2019-10-04

Gegen die Interessen der Stadt

Städtebaulicher Vertrag mit großen Risiken und Unwägbarkeiten

Heitersheim, 4. Oktober 2019. Schon nach einer ersten Analyse der Beratungsvorlage für die kommende Gemeinderatssitzung ergibt sich ein klares Bild: Der Städtebauliche Vertrag widerspricht sowohl den Interessen der Stadt als auch gültigen Beschlüssen des Gemeinderates. Mit einer Nutzungsänderung bekämen die Investoren weitgehend freie Hand, der Einfluss der Stadt wäre auf ein Minimum reduziert. Da aber kein Kaufvertrag vorgelegt wurde, gibt es vorerst keine Fristen zu beachten.

Entgegen früheren Ankündigungen haben der Orden und die Investoren keinen Kaufvertrag für das Malteserschloss vorgelegt. Stattdessen wurde in der Beratungsvorlage für die kommende Gemeinderatssitzung nur ein „Projektentwicklungs- und Angebotsvertrag zum Grundstücksverkauf“ präsentiert. Er ist nicht notariell bestätigt und entspricht im wesentlichen einer Absichtserklärung, in welcher der künftige Kaufvertrag vorformuliert ist. Dieser Angebotsvertrag an sich hat keine Auswirkungen auf Angelegenheiten der Stadt im allgemeinen und des Sanierungsgebietes Malteserschloss im besonderen.

Der ebenfalls vorgelegte Entwurf eines Städtebaulichen Vertrags zwischen den Investoren und der Stadt Heitersheim enthält hingegen beträchtliche Risiken und mögliche Nachteile: Im Falle einer Genehmigung und Unterzeichnung drohen schwerwiegende Konsequenzen für die Stadt und ihre Entwicklung. Das gilt ganz besonders im Zusammenwirken mit einigen Punkten im oben genannten Angebotsvertrag.

Käufer – weiterhin unbekannt

In beiden Verträgen wird eine „Heitersheim Schlossgesellschaft Ltd. & Co. KG“ als Käufer genannt, die durch Christian Hodeige vertreten wird. Im Angebotsvertrag wird er als „Prokurist“ und nicht etwa als Geschäftsführer dieser Gesellschaft bezeichnet. Die Gesellschaft war bis zum 2. Oktober 2019 in Deutschland nicht eingetragen. Ihre Teilhaber sind nicht bekannt.

Vorkaufsrecht umgangen

Im Städtebaulichen Vertrag wird der Stadt ein „dingliches Vorkaufsrecht“ für das Malteserschloss zugesichert. Dieses tritt in Kraft, wenn der Eigentümer das Schloss verkauft und ein Neueintrag im Grundbuch nötig wird. Es gilt nicht für den Verkauf von Anteilen an der Kommanditgesellschaft. Die Teilhaber der Kommanditgesellschaft können ihre Anteile und damit das Eigentum am Schloss jederzeit weiterverkaufen. Die Stadt hat dabei kein Mitspracherecht.

Privatschule ungewiss

In § 8 des Städtebaulichen Vertrags ist geregelt, unter welchen Umständen die Stadt ein Ankaufsrecht erhält – zum Beispiel, wenn der Käufer die Gebäude nicht nutzt oder verfallen lässt. Die Nutzung des Schlosses als Privatschule ist dort nicht festgeschrieben. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine Schule einzurichten. Er könnte das Schloss auch anderweitig nutzen. Die Stadt hätte darauf keinen Einfluss.

Vorauseilende Nutzungsänderung?

Trotz der genannten Unwägbarkeiten soll der Gemeinderat am kommenden Dienstag bereits über eine Nutzungsänderung zugunsten der Privatschule entscheiden. Wenn er sie genehmigt, verliert die Stadt ihren Einfluss auf die künftige Entwicklung. Nach vollzogener Nutzungsänderung

  • müsste ein Kaufvertrag vom Gemeinderat nicht mehr genehmigt werden,
  • könnte die Stadt ihr Vorkaufsrecht nur nicht mehr geltend machen.

Offenbar besteht der Hauptzweck einer solchen vorauseilenden Nutzungsänderung darin, den Weg für einen Kaufvertrag zwischen Orden und Investoren freizumachen und einen substanziellen Einfluss der Stadt darauf auszuschließen.

Eingriff in Eigentumsrechte?

Im Bericht der Badischen Zeitung vom 2. Oktober über die Verträge wird Bürgermeister Löffler indirekt zitiert: „…eine Ablehnung des vorliegenden Vertragswerks würde auch einen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsrechte der beiden Vertragspartner bedeuten“. Sanierungsgebiet und Sanierungssatzung wurden beschlossen, um einen dauerhaften Einfluss der Stadt zu sichern. Der Eingriff in das Eigentumsrecht des Ordens hat demnach bereits 2017 stattgefunden – mit gutem Grund. Die Investoren besitzen kein Eigentum am Schloss, ein Eingriff in ihre Eigentumsrechte kann also gar nicht stattfinden. Der Gemeinderat hat das Recht und die Pflicht, über das Vertragswerk nach eigenem Urteil und im Interesse der Stadt zu befinden.

Zweifelhafte Grobkostenschätzung

Das Büro Drees+Sommer kommt bei der Bewertung der einzelnen Schloss-Gebäude zu einem ähnlichen Ergebnis wie der Bericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen aus dem Jahr 2017: Die Qualität der Bausubstanz ist überwiegend mittel bis gut, größere Risiken sind nicht zu erkennen. Dagegen entbehrt die Schätzung der Kosten für das Alternativkonzept der BIM jeder Grundlage. Drees+Sommer haben zum Teil ganz andere Nutzungsarten zugrundegelegt, als sie im Konzept der BIM vorgesehen sind. Das Büro hat auch keinen Versuch gemacht, nähere Informationen von uns oder von den potenziellen Mietern einzuholen. Künftige Umbaukosten können jedoch nur ermittelt werden, wenn sie sich auf konkrete Nutzungsarten beziehen. Außerdem wurden in die Kalkulation keinerlei Fördermittel einbezogen. Aus Sicht der BIM ist offensichtlich: Die Kostenschätzung ist ein Gefälligkeitsgutachten, das ausschließlich politischen Zwecken dient.

Beschlusslage

Am 15. Mail 2018 beschloss der Gemeinderat einstimmig: „Der Gemeinderat … beauftragt die Verwaltung, die Ergebnisse der Klausurtagung des Gemeinderats unter Berücksichtigung des Vorschlags der gesamten oder teilweisen Verstaatlichung in die Fortschreibung des Konzepts Bereich Malteserschloss‘ einfließen zu lassen.“ Dieser Beschluss wurde nie aufgehoben und ist bis heute gültig. Der Bürgermeister hat im Hinblick auf das Schloss ganz andere Ziele formuliert: den – durch Denkmalschutz ohnehin gesicherten – Erhalt des Malteserschlosses und des Museums, eine gewisse Zugänglichkeit sowie Informationsgewinn. Es gibt keinen Beschluss des Gemeinderats über diese „Ziele“. Sein Auftrag lautet nach wie vor: Erwerb durch die öffentliche Hand mit anschließender öffentlicher Nutzung. Die Stiftung Malteserschloss gGmbH steht bereit, diesen Auftrag mit oder ohne Beteiligung der Stadt auszuführen.